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论我国法律对房屋租赁法律关系中出租人权利保护的缺陷
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论我国法律对房屋租赁法律关系中出租人权利保护的缺陷

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  • 发布时间:2019-12-07 14:19
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【概要描述】房屋租赁法律关系是目前我国司法实践中常见的一类租赁法律关系,也是较容易产生纠纷的一类法律关系。这一类法律关系中的主体通常较为简单,即出租人与承租人,在一些特殊情况下,还存在转租人与次承租人的身份,使得这一类法律关系的主体稍显复杂。但无论针对何种情况,我国法律对承租人的保护都远远高于对出租人的保护,例如:“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“装潢物、添加物的补偿”等均是保护承租人的相关法律规定。然而,

论我国法律对房屋租赁法律关系中出租人权利保护的缺陷

【概要描述】房屋租赁法律关系是目前我国司法实践中常见的一类租赁法律关系,也是较容易产生纠纷的一类法律关系。这一类法律关系中的主体通常较为简单,即出租人与承租人,在一些特殊情况下,还存在转租人与次承租人的身份,使得这一类法律关系的主体稍显复杂。但无论针对何种情况,我国法律对承租人的保护都远远高于对出租人的保护,例如:“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“装潢物、添加物的补偿”等均是保护承租人的相关法律规定。然而,

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摘要:房屋租赁法律关系是目前我国司法实践中常见的一类租赁法律关系,也是较容易产生纠纷的一类法律关系。这一类法律关系中的主体通常较为简单,即出租人与承租人,在一些特殊情况下,还存在转租人与次承租人的身份,使得这一类法律关系的主体稍显复杂。但无论针对何种情况,我国法律对承租人的保护都远远高于对出租人的保护,例如:“买卖不破租赁”、“优先购买权”、“装潢物、添加物的补偿”等均是保护承租人的相关法律规定。然而,就目前我国司法实践中发生的案例而言,出租人遭受损失的情况亦屡见不鲜,且多数情况下,出租人所遭受的损失通常比承租人更加难以挽回。本文将从我国立法对出租人、承租人权利保护的相关规定出发,并结合司法实践中出租人遭遇的实际问题浅谈目前我国法律对出租人权利保护的缺陷。

关键词:房屋租赁  出租人  权利保护  缺陷

随着我国经济的发展,房地产市场开发和政府旧城拆迁改造及新型农村社区建设力度的加大,经济市场中房屋租赁法律关系的发生愈加频繁,随之增长的,则是房屋租赁合同纠纷。在过往的此类纠纷中,承租人常因经济实力、市场地位等综合因素而处于房屋租赁法律关系中的弱势地位,也正因如此,我国法律在相关规定中常偏向于保护承租人的权益,增加出租人的义务。然而,随着我国经济形式及经济结构的多元化变化与发展,房屋租赁法律关系亦从之前的简单模式逐渐走向复杂格局,承租人已不当然的处于弱势地位,相反,出租人在多数情况下较承租人而言更难维护自己的利益。因此,我国法律中关于出租人权利保护的缺陷亦随之日益凸显。

一、我国法律对出租人、承租人权益保护相关规定的比较及缺陷。

我国法律对房屋租赁法律关系的规定主要体现在《合同法》、《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等法律法规中。综合以上法律规定,我国法律对出租人、承租人的权益保护比较出要体现在以下几个方面。

(一)我国法律对承租人的权益保护明显,而对出租人的义务规定严格。

 出租人与承租人作为房屋租赁法律关系中的主体在缔结《房屋租赁合同》时,首先,必须严格遵守《民法通则》中规定的一切民事活动都应符合的基本原则,即自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,这是双方围绕房屋租赁订立契约的前提和基础。其次,双方在缔结《房屋租赁合同》后,还应履行《合同法》对双方规定的基本权利义务。对于出租人而言,基本权利是按时收取租金,义务是依照双方合同的约定按时向对方交付符合使用目的并且依法存在的租赁房屋。对于承租人而言,基本权利是在双方合同约定的时间享有租赁房屋的使用权,义务是及时向出租人交付相应的房屋租赁费用。然而,除上述双方必须遵守的基本权利义务之外,我国法律关于房屋租赁法律关系的其他规定明显赋予了承租人更多权利,而给予出租人更多责任。出租人系房屋的所有权人,承租人系房屋的使用权人。严格地说,在房屋租赁法律关系存续期间,承租人即为我国法律通常概念上的实际管理人。作为实际管理人,本应负担使用物的安保责任、良好使用责任及相对应的修缮责任等。然而,我国《合同法》第十三章的规定却明确将租赁物的维修、安保责任归于出租人的义务。

在维修责任方面,《合同法》第二百二十条及第二百二十一条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,并同时申明承租人虽可自行维修但维修费用最终仍由出租人承担,不仅如此,若因租赁物的维修而影响了承租人的使用,还应当减少租金或者延长租期,笔者认为,上述法条的规定在保护承租人利益的同时亦在不经意间给出租人权利的保护带来了潜在的风险。由于物品损坏或损毁的原因众多,妥善的使用、保管和注意势必延长物品的使用寿命,承租人作为租赁房屋的实际管理人,本就应当负担对租赁房屋的良好使用责任,若笼统的认为只要租赁房屋或其附属设施、物品遭受了损坏或损毁,就必须要出租人对此损坏或损毁承担相应的责任,这无疑将使出租人处于不公平的地位。笔者认为,较为妥当的做法是,出租人与承租人双方在订立《房屋租赁合同》时,应共同对租赁房屋及其附属设施、物品进行仔细检查,并将所涉设施及物品的状况以书面形式记录后作为合同附件,以备将来损坏或损毁时有利于责任的划分。

 在安保责任方面,我国法律规定承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承当相应的损害赔偿责任。但因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金,因租赁物部分或全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。笔者认为,上述法条的规定,无形中过于加大了出租人对租赁物毁损、灭失的赔偿责任及对双方合同的违约责任。对于出租人而言,若欲主张承租人对租赁物的损毁、灭失存在过错或责任,势必对此负有相应的举证责任,但这对于未直接参与实际使用租赁物的出租人而言,无疑是十分艰难的,因此,若只要致使租赁物毁损、灭失的事由不可归责于承租人,则所有的违约责任、赔偿责任均由出租人承担,显然有失公平。笔者认为,除非租赁物的损毁、灭失显然系由出租人的过错或疏忽所造成,在双方责任均不明确的情况下,应参照公平责任原则各自承担责任。

 综上所述,在房屋租赁法律关系中,我国法律的相关规定对承租人权益保护明显,而对出租人义务规定严格。

(二)我国法律对承租人有特殊保护制度。

我国法律除了对出租人、承租人通常的权利义务进行了相关规定之外,在《合同法》、最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(下文简称司法解释)及《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下文简称民法通则意见)又赋予了承租人两项特殊的权利保护,即 “同等条件下的优先购买权”与“买卖不破租赁”,尤其是司法解释,专门针对房屋租赁法律关系中的问题作出了更为具体、详细的规定。

1、关于承租人的优先购买权。

根据《合同法》第二百三十条及司法解释第二十二条的规定,优先购买权指的是,出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买租赁房屋的权利。民法通则意见则对此作出了更为细致的规定,出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。[1]由此可知,承租人虽然只是租赁房屋的使用权人,但其权利的使用及保护已波及出租人的所有权,不仅如此,由于承租人的有限购买权是一项法定权利,因此该权利还可对抗第三人。即使出租人与承租人之间因价格或其他争议无法达成一致,出租人也无法将房屋以更低的价格或者同等于承租人的价格卖给第三人,否则,其行为将被视为侵害了承租人的利益,并有可能因此被宣告无效。这对于出租人而言,无疑在一定程度上限制了其出售房屋的自由。因此,在我国法律赋予了承租人同等条件下优先购买权的基础上,“同等条件”的理解在司法实务中显得极其重要。

笔者认为,优先购买权的行使必须满足两个条件,一是时间条件,即必须在双方缔结的合同履行期间内行使;二是对价条件,不论出租人出售房屋的对价方式是金钱货币或是其他物品,承租人的给付绝不能低于第三人,否则,应丧失对租赁房屋的优先购买权。学界对何谓“同等条件”也持有不同的理解和看法,分别是绝对同等说和相对同等说。绝对同等说主张,承租人认购的条件应当与其他买受人绝对相同和完全一致;相对同等说主张,承租人的购买条件只要与其他买受人的条件大致相等,便可视为同等条件。[2]在我国司法实践中,由于绝对同等说的操作难度较大,例如:同等价格以不同货币进行结算,因此,在实际案例及纠纷中,相对同等说的采用比例更高,也更为具体承办人员所偏好。正因如此,若出租人与承租人之间因房屋租赁产生矛盾,承租人便可利用法律赋予其的特殊保护“同等条件下优先购买权”来妨碍出租人正常行使房屋的处分权,这将使出租人在行使自身权利时处于十分不利的地位。

2、关于“买卖不破租赁”的原则。

 罗马法曾坚持“无权优于债券”、“买卖破坏租赁”的原则。在出租人将租赁物出卖给第三人时,新的所有权人可以驱逐承租人夺回租赁标的物,即使租赁契约中有“如果出租人中途转让出租物,应使受让人尊重租约”的条款,受让人也可以债券对第三人无对抗效力为由,不受此约束。后为了维护承租人的利益,帝政时期遂规定凡买卖中附有维持足租约效力的条款的,买受人即有遵守的义务,在一定程度上就突破了“买卖破坏租赁”的原则。[3]但作为合同法上的一项原则,“买卖不破租赁”知道英国资本主义上升时期才最终确立。

在我国法律中,关于“买卖不破租赁”原则的规定与维护已经较为完善,例如,《合同法》第二百二十九条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。” 以及民法通则意见第一百一十九条的规定:“私有房屋在租赁期间内,因买卖、赠与或者继承发生所有权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”事实上,“买卖不破租赁”原则更有利于维护社会经济关系的稳定,也考虑到了个人利益和整个社会经济关系的稳定,其较“同等条件优先购买权”原则及本文前述的其他法律规定而言,对出租人行使权利的妨碍更为细微些,甚至可以说该条原则对出租人行使物权所有权、处分权几乎无法构成实质影响。但是,我国法律关于该条原则的规定,仍凸显了对承租人权利的特殊保护。

通过比较目前我国法律对出租人、承租人权利义务的规定不难发现,承租人在房屋租赁法律关系中享有的义务明显较少、权利明显较完善,同时,其担任的法律责任也更为微薄。而出租人则不然,在我国法律立法保护承租人利益的同时,出租人权利的保护和行使必然受到了相应的妨碍、约束及限制,不仅如此,当双方责任不明确时,出租人必须为自己的房屋及其设施、物品的损失承担风险与法律责任,甚至在某些时候要为承租人及第三人的损失承担法律责任。相比较之下,我国法律对出租人权利的保护就显得较为单薄。

二、出租人在司法实践中所面临的问题。

 随着时代的转变,承租人在房屋租赁法律关系中,已不必然的处于弱势地位。相反,出租人在房屋租赁法律关系中所面临的风险日趋复杂、遭遇的困难亦日趋多元化、寻求救济的手段和方式日趋艰难。这使得许多出租人在房屋租赁法律关系中已逐渐处于弱势地位,更需要得到法律的保护。

(一)出租人在房屋租赁法律关系中遭遇的困难。

在房屋租赁法律关系中,出租人遭遇的困难除前文所述的由于法律规定对承租人权益保护的偏向而致使出租人行使权利受到限制,或承租人利用法律对其特殊保护而蓄意侵害出租人利益之外。出租人在司法实践中权利遭受实质侵害的情形愈来愈多。

案例:甲于2009年购进5间店铺后,与乙就该5间店铺的租赁事宜签订《店铺租赁合同》。双方依据店铺所处地段及店铺面积约定该5间店铺的每月租金为人民币20000元,租金支付方式为半年一付,租赁用途为乙用于餐厅经营,租期为五年整。然而,当该合同期限履行至2年时,乙方由于餐厅经营不善、入不敷出,开始拖欠本应向甲交纳的租金,甲经多次催讨无果,至2年半时,乙竟将餐厅关闭,但餐厅内的装饰装修及设施设备并未拆除、搬走,同时,乙还将属于甲的五个店铺全部上锁。甲之后曾通过多种方式与乙联系,企图与乙协商租金及解除相关租赁合同的事宜,但由于乙系外地人,且乙曾经留下的所有联系方式均已失效,因此,甲虽想尽办法,却最终无法与乙取得联系,被锁的5间店铺亦仍无法收回。

上述案例中,由于甲乙双方订立的《店铺租赁合同》尚未解除、仍然有效,且乙在向甲承租5间店铺之后就对该店铺进行了装修,依据我国法律的规定,在租赁期限届满之前预解除合同的,出租人与承租人应就装修的剩余价值通过协商或者协商不成可通过法定的方式进行合理的分担。由于乙关锁店铺后不知去向,甲无法通过与乙取得联系后协商的方式对该房屋租赁法律关系中存在的问题进行解决,依据相关的法律规定,在未通过公力救济的合法途径将甲乙双方的租赁合同依法解除之前,甲亦无权擅自将店铺打开并处理店铺内乙遗留的装修及其他设施设备或附属物品,否则,甲擅自处分的行为将涉及对乙的侵权,并可能承担相关的赔偿责任。同时,本案中乙的行为虽说严重违反与甲之间的租赁合同,可构成根本违约,但由于其尚未违反刑法的相关规定,无法构成刑法中的相关罪名,在公安机关无法介入的情况下,对于公民个人而言,寻找一个有意隐藏、不知去向的人谈何容易。对于本案中的甲而言,法律赋予他的唯一权利就是向依法向法院提起诉讼,通过诉讼的方式解除与乙之间签订的《店铺租赁合同》,并向乙追讨欠付的租金、违约金及相关的利息损失。此时,对于甲而言将面临一个新的问题,即法院各类文书的送达,由于乙的联系方式不知、去向不知,从传票送达一直到判决书的送达以及之后执行送达,均只能通过公告送达的方式,依据我国法律的规定,公告送达的时间为60日,各类文书的送达就将花费半年的时间,也就是说,从甲提起诉讼到判决文书的生效,至少需要花费一年至一年半的时间。这对于甲的5间店铺而言,每月损失将数以万计,更何况空置的时间将长达至少2年之久。

由于市场经济形势变化较快、公民个人的诚信度越来越低以及个人经营管理不善等多重原因的结合,承租人搁下租赁房屋而去向不明的实例越来越多,大多数出租人只能如同前述案例中的甲通过公力救济的程序试图维护自身的利益,但由于公力救济途径存在客观的、无法改变的时间问题,这就势必使出租人的损失扩大得不到良好的控制。虽然我国法律规定出租人有收取租金的权利,而承租人有按期交纳租金的义务,且若承租人无法按期交纳租金构成根本违约时,出租人有要求解除合同并主张相关违约金的权利。但这样的权利保护稍显空洞,当承租人去向不明时,出租人连收回租赁房屋都十分艰难,更何况租金、违约金及相关利息损失。

事实上,在房屋租赁法律关系中,出租人较承租人而言更加稳定,出现变数的几率也更小,古人有句俗话:“跑的了和尚跑不了庙”。对于承租人而言,租赁房屋是出租人享有物权所有权的不动产,即使出租人存在违约行为,在双方协商不成时,承租人通过公立救济的途径也更容易达成目的并获得相应的赔偿。对于出租人而言则不然,由于其无法得知承租人的不动产所在地,当承租人去向不明时,即使通过公立救济途径后获得胜诉的判决文书,但执行问题最终都将成为一个疑难。因此,随着时代的发展,出租人在房屋租赁关系中的地位愈来愈弱势,也愈来愈需要我国法律出台更多的相关规定给予其在房屋租赁法律关系中实质性的保护。

(二)自助行为在房屋租赁法律关系中的应用。

自助行为是指权利人为保护自己的权利,在情事紧迫而又不能及时请求国家机关予以救助的情况下,对他人的财产或自由施加扣押、拘束或其他相应措施,而为法律或社会公德所认可的行为。[4]自助行为的性质,应属于私立救济行为,系区别于公立救济的公民个人行为,这种行为的出现既是基于自然人对自己权利保护的本能,也是对公权利保护公民合法权益的补充。从历史渊源及发展过程来看,私立救济保护民事权利的行为在先,而公立救济保护民事权利的行为在后。随着人类社会文明的发展与进步,社会制度愈加趋向规范化,为了维护社会秩序,保障各项社会活动的顺利进行,公立救济逐步取代私立救济,成为公民保护自身民事权利的重要手段,这也是人类社会从野蛮走向文明的必然。然而,虽然公立救济的发展在现代社会已较为完善,但这并不意味私立救济已退出历史的舞台,私立救济的存在仍具有合理性,对社会发展及维护公民个人的民事权利亦具有重要作用。不少国家的法律和判例均承认自助行为,例如:德国、法国、日本、英国等。我国的现行立法虽未明确将自助行为的实施作为一种免除责任的法定事由,但亦未将自助行为作为一种明令禁止的权利保护行为。不仅如此,在我国的某些法律中,其实对自助行为持肯定态度,例如《合同法》第二百六十四条的规定,以及全国人大常委会法工委草案第八编第三章第二十三条规定:“在自己的合法权益受到不法侵害,来不及请求有管部门介入的情况下,如果不采取措施以后就难以维护自己的合法权益的,权利人可以采取合理的自助措施,对侵权人的人身进行必要的限制或者对侵权人的财产进行扣留,但应当及时通知有关部门。错误事实自助行为或者采取自助措施不当造成损害的,应当承担侵权责任。”[5]

笔者认为,既然自助行为未被我国法律明文禁止实施,那么在房屋租赁法律关系中,当出租人遭遇租赁期间承租人下落不明,损失日益扩大的情况,可考虑采取自助行为的方式,将承租人遗留在租赁房屋内的装修、设备设施作保全证据公证后从租赁房屋内转移到其他场所,以达到收回租赁房屋适当减少损失的目的。然而,由于我国司法实践中这种做法较为罕见,我国法律亦未对此情形中的自助行为出台相关明确的法律规定,加之自助行为的实施不当将涉及侵犯承租人权益的可能,因此,出租人预利用自助行为维护自身权利在目前的实践中仍然存在困难和顾忌。笔者认为,既然我国立法对自助行为秉持的是承认态度,那么,为了帮助公民更好地利用这一救济行为,我国法律应对此出台一系列配套规定,用以向公民明确这一救济行为的使用条件及限制。甚至可针对房屋租赁法律关系可能涉及到的自助行为制定相关规定,以给遭遇困境的出租人指明方何时可以采取自助行为、何时可以开启承租人擅自上锁的租赁房屋并将承租人遗留的物品转移后收回租赁房屋。

综上所述,我国法律关于保护房屋租赁法律关系中出租人的制度亟需完善,自助行为可成为出租人在紧急情况时自行保护权利的方式之一,但要使其在实践中变得可行,势必需要我国立法对此出台配套完善规定。

三、结语。

法律规定的缺陷与漏洞总会随着社会及市场经济的发展而逐渐显露,也就是说,法律条文的规定总是滞后于社会的发展,这是从古至今以及未来都必然存在的现实问题。然而,法律的滞后与缺陷并不可怕,只要在发现缺陷时及时制定相关规定予以弥补即可。

笔者认为,在房屋租赁法律关系中,我国法律倾向于保护承租人的利益基于以下两个原因。首先是承租人的弱势地位,从过去的若干年看来,出租人作为房东常常具备较强的经济实力,有些是拥有数套房产的公民个人,有些甚至是实力雄厚的公司,而作为需要依靠租赁房屋以获得安定住所的大部分承租人则常常被认定为经济实力较弱,由于这种经济实力上的差距将导致出租人与承租人可能处于并不平等的地位,因此,我国立法出于保护弱势群体而针对承租人的利益保护制定了较多规定亦无可厚非。其次是承租人居住利益的重要性,中国人十分看重“安居乐业”,对于需要依靠租赁来获得居所的公民而言,长期稳定的房屋租赁关系将直接关系到他们的生活安乐。搬家、居无定所不但会使人丧失归属感及安全感,更难免要耗费精力,影响生活的质量及社会的稳定性。再次则是在过去多年的房屋租赁法律关系中,承租人遭受损失的情形确实较出租人遭受损失的情形更多,因此,法律需要对承租人的保护做出更加完善的规定。随着社会的发展与变化,当出租人在房屋租赁法律关系遭遇的困境逐渐增多时,我国立法应制定相关法律规定保护出租人的权利以弥补现有法律存在的稍许缺陷。


[1]参见最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条。

[2] 房绍坤、郭明瑞:《合同法要义与案例析解》(分则),中国人民大学出版社,2001年版,第216页。

[3] 周枬:《罗马法与原论》,商务印书馆,1994年版,第779-780页。

[4] 杨立新:《侵权法论》,吉林人民出版社2000年版,第247页。

[5] 《物权法草案》,载于中顾法律网,于2014年3月2日访问。

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