法律热线

律所文化

心怀天下道义 · 捍卫人间真理 · 维护社会公平 · 追求和谐文明

您当前的位置:
首页
商事承租人优先承租权若干问题研究
律所文化

商事承租人优先承租权若干问题研究

  • 分类:律师解读
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2012-05-29 00:00
  • 访问量:

【概要描述】作者:张敏 江西姚建律师事务所    李月红江西姚建律师事务所 我国城市化进程的加速使得这个拥有地少人多特殊国情国度的商业用房租赁得以催化,具体到房屋承租人优先承租权问题上,无论是立法还是民法理论,均没有做相应的规定或论述,人民法院的审判实践中也经常遇到这类租赁合同纠纷,如何处理涉及优先承租权的租赁合同,既保护弱势一方承租人利益,又不违背出租人契约自由、资源优化配置之原则,成为当前一个重要的研究课

商事承租人优先承租权若干问题研究

【概要描述】作者:张敏 江西姚建律师事务所    李月红江西姚建律师事务所 我国城市化进程的加速使得这个拥有地少人多特殊国情国度的商业用房租赁得以催化,具体到房屋承租人优先承租权问题上,无论是立法还是民法理论,均没有做相应的规定或论述,人民法院的审判实践中也经常遇到这类租赁合同纠纷,如何处理涉及优先承租权的租赁合同,既保护弱势一方承租人利益,又不违背出租人契约自由、资源优化配置之原则,成为当前一个重要的研究课

  • 分类:律师解读
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2012-05-29 00:00
  • 访问量:
详情
作者:张敏  江西姚建律师事务所
 
      李月红 江西姚建律师事务所
 
我国城市化进程的加速使得这个拥有地少人多特殊国情国度的商业用房租赁得以催化,具体到房屋承租人优先承租权问题上,无论是立法还是民法理论,均没有做相应的规定或论述,人民法院的审判实践中也经常遇到这类租赁合同纠纷,如何处理涉及优先承租权的租赁合同,既保护弱势一方承租人利益,又不违背出租人契约自由、资源优化配置之原则,成为当前一个重要的研究课题。笔者拟从经办的一则案例出发,就房屋承租人的优先承租权若干问题作一探讨。
 
某市机关单位将其所拥有的临街店面两间分别出租给承租人林某、王某,双方各自签署了《房屋租赁合同》,合同约定租期为五年,即从2006年1月1日至2010年12月31日止,并约定租期届满出租人有权收回租赁物;如继续出租承租人在同等条件下享有优先承租权。2010年8月10日,因市政府城市统一规划要求对所承租的店面需统一安排另做他用,某市机关单位分别向林某和王某发出《通知函》,告知林某、王某所承租店面到期后某市机关单位将收回,不再续租。2011年1月20日,在经某市机关单位多次要求承租人林某、王某搬出所承租店面均遭拒绝后,某市机关单位依法向某市仲裁委员会申请仲裁,要求被申请人(即承租人)从所承租店面中搬出,并承担本案的仲裁费。在仲裁庭审过程中,被申请人抗辩说合同到期并不意味着合同终止,只要房子还存在就应享有优先租赁权。同时基于长期租赁的信赖对承租房进行了全面装修,在此经营多年已有良好商誉,形成了一笔无形资产,主张赔偿损失。
 
上述这则案例反映了在房屋商业租赁中因承租人主张优先承租权而引发的纠纷具有一定的代表性。
 
一、优先承租权实践中运用国内外比较研究
 
(一)英、法、美、德关于优先承租权之规定
 
英国在住宅租赁和商业租赁领域的房屋租赁立法上均体现了承租人中心主义理念。英国在1927年的《不动产租赁法》中规定了租期结束时对商业租赁承租人的商誉补偿制度,在1954年的《不动产租赁法》中又赋予了承租人租赁更新权。商业承租人享有更新权必须符合以下条件:(1)承租人必须是为商业目的而使用租赁房屋承租人。(2)承租人必须实际使用租赁房屋并且是为商业目的。(3)承租人占有和使用租赁房屋必须连续满12个月。更新商业租赁的权利是法定的,当事人不能通过租赁合同排除这项权利,必须由出租人和承租人共同向法院提出排除申请,法院同意当事人的排除申请并签发排除保护的命令,才能排除这一权利。如没有特别规定,禁止法院对此进行判决,且承租人的优先承租权的保护是以承租人是否居住于所租房屋之内为前提,而作为出租人应在合理的时间范围内告知承租人解除合同事由,并需由法院判断其事由的合理性之后方能解除房屋租赁合同。
 
为了保护商业承租人的利益,法国逐步建立了完善的商事租赁制度,1926年6月30日,以法律形式确认了商事租约续展权,之后经过不断的修改与补充,最终建立了完善的商事租赁续展权制度,即承租人的优先承租权,其构成要件为:(1)合同期限不得低于9年。(2)因商事用途而租赁场所。(3)承租人必须是在政府相关部门登记过的商人。(4)承租人应当是营业资产的所有人。该制度规定在场所租约到期时,承租人有权延展租约,或者可以获得补偿金,作为其因被排除出承租场所而受到的损害赔偿。虽然出租人可以拒绝续展租约,但迫于拒绝续租所必须承担的赔偿责任,出租人往往不得不同意承租人的续展要求。
 
美国立法和判例对房东终止租赁的驱逐权做了一定的限制。除非存在法律认可的正当理由,房东无权拒绝租客更新租约的要求。可以说,租户在一定程度上享有了默示的续租选择权。适用续租权的房屋受到当地《租赁控制法》的调整,但同时,房屋的所有人可以获得联邦、州或者市政府的补贴。为了限制出租人不合理的上涨租金,美国各州或城市的《租赁控制法》规定了居住用房续租时租金的测算方式。因为只有续租权与租金控制共同作用,才能产生租赁控制的作用。
 
德国法在商事租约续展问题上采取合同自由原则。德国对承租人优先承租权的保护在德国民法典第595条有所体现,其规定为:“在
 
土地收益租赁中,收益承租人依靠此土地维持其营业,而此种营业为其赖以生存的基础,并且收益租赁关系的依约终止将对收益承租人或其家庭造成困难的,收益承租人可以向收益出租人请求继续收益租赁关系。”由此可见,德国已在特定的租赁领域建立了承租人的优先承租权制度。当事人往往在订立租期相对较短的合同时,约定承租人在租期届满时可以请求续展租约。续租条款的订立是基于合同当事人双方达成的协议,出租人特别是拥有旺铺的出租人,可能为追求更高的投资收益而拒绝签订续租条款。而且一旦订立续租条款,出租人于承租人请求续租之际就不得拒绝之,从而失去对于新承租人之更高租金收入的机会。 
 
(二)我国学说上的分歧
 
关于优先承租权,目前我国学者有两种意见。其中持肯定意见者认为,应将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推解释。另外由于承租方为了商业经营的需要投入了装修、广告宣传等费用成本,进行了工商、税务的设立或变更登记等行政手续,有的还形成了良好的商业信誉,如果承租方不享有优先承租权,不利于承租人制定长期的经营计划和大规模投入,这将会严重影响经济活动的稳定性。
 
持反对意见者则认为,优先承租权目前在法律上没有明确的规定,其次优先承租权存在以下弊端:(1)限制了出租人与第三方的契约自由,不利于资源的合理流转与配置;(2)限制了租赁房屋的流通,出租人完全丧失拒绝续租、与更具清偿能力之新承租人合作的机会;(3)容易导致权利滥用,优先承租权制度本来是一项优惠承租人的法律制度,但是由于缺乏对权利行使的限制,极易出现承租人滥用权利从而损害他人利益的现象。
 
(三)我国立法实践
 
在我国一些地方性法规中,已经开始了优先承租权的有益探索。如《深圳经济特区房屋租赁条例》(2004)第四十二条:“租赁期限届满在同等条件下,承租人有优先承租权。”《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定:“房屋在租赁期满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。”《广东省城镇房屋租赁条例》第21条规定:“下列人员在同等条件下,按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权:(一)房屋共有人;(二)原承租人。”《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第二十三条规定:“房屋共有人或者原承租人在同等条件下,对出租的房屋有优先承租权。”《武汉市城市房屋租赁管理办法》第十五条规定:房屋租赁期限届满,租赁合同终止;出租人继续出租房屋的,原承租人在同等条件下有优先承租权;达成续租协议的,应重新签订租赁合同,并按本办法第九条的规定申请办理租赁登记备案手续。《厦门市房屋租赁条例》第十二条规定:房屋租赁期满,出租人愿意继续出租房屋的,在同等条件下原承租人有优先承租权;不续租的,应交还承租的房屋。《郑州市城市房屋租赁管理条例》第二十条规定:房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满之前提出,与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满,承租人在同等条件下有优先承租权。
 
从国内外的立法及司法实践来看,相比较而言,西方国家出于生存保障和营业资产维护的考虑,赋予承租人比优先承租权更激进的续租权,的确起到了维护社会稳定的积极作用。然而我国尚处经济和立法的发展阶段,所有权的保护刚通过《物权法》加以完善,笔者认为目前不宜在立法中对房屋优先承租权加以明确规定,而相对宽容的优先承租权可能更适合我国国情。就当事人而言,优先承租权约定是否完备决定了权利是否能最终得以实现。就法院审判而言,应具体案件具体分析,综合考虑优先承租权的行使条件、当事人的状况,从而作出合法合理的裁判,以维护市场秩序乃至社会秩序的稳定与和谐。
 
二、优先承租权的行使条件
 
(一)长期合法有效的租赁关系是行使优先承租权的客观前提条件。不定期租赁关系以及定期租赁中的短期租赁关系本身就缺乏稳定性,承租人没有长久租用的打算,也不会做过大的经济投入,营业资产的增加有限,而且出租人与承租人之间的信赖基础也并不牢固,即使没有优先承租权的保护,也不会有很大的损失。而在长期租赁关系中,承租人出于长远的发展考虑对租赁房屋进行长期投资,合同到期后如不能续租将会遭受很大损失。笔者认为长期租赁合同的期限应是5年以上。
 
(二)出租人继续出租的意愿是行使优先承租权的主观前提要件。若出租人在与承租人的租赁关系期满终止后将房屋收回不再出租,则承租人不得主张优先承租权加以阻却。
 
(三)承租人续租的意思表示是行使优先承租权的形式要件。租赁期限届满前合理期间承租人应该将续租的意思向出租人明确表示。换言之,承租人向出租人就现租赁关系期限届满后重新建立租赁关系发出符合法律规定的要约,而且必须在合同期满前的一定时间内提出。
 
(四)优先承租的同等条件
 
所谓同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等,而且包括与租赁有关的其他条件,如房屋用途、环境污染状况、承租人经济实力、承租人信誉、承租人的经营业绩等。如原承租人只是承租一栋房屋中的一套或几套,现出租人拟将整栋房屋出租,则原承租人因不具备同等条件的要求而不具有优先承租权。如果出租人采取招标、拍卖或其他竞价的方式确定承租人,出租人只要通知了原承租人,原承租人未参与招标、拍卖或其他竞价的,视为放弃优先承租权,原承租人参与招标、拍卖或其他竞价但未中标的,视为其不具有同等条件而丧失优先权。
 
(五)优先承租权的行使时间。在合同双方明确约定期限的情况下,只要对优先承租权及其行使期限的约定,不违反法律禁止性规定,期限的长度可按照合同双方的约定。在合同没有约定的情况下,这个期限应以原租赁关系期满终止之次日起算且必须为合理长度。因为期限确定的太长会影响出租交易的活跃,太短则不利于对优先承租权的保护。也就是说,在原租赁合同期满前或期满后,出租人拟继续出租房屋的,应当告知原承租人。若有第三人欲和出租人建立租赁关系,出租人可以将第三人提出的条件告知原承租人,若原承租人也同意按第三人提出的条件继续租赁出租物,则享有优先承租权,若承租人表示不能按照第三人提出的条件继续租赁或不明确表示是否继续租赁原租赁物的意愿,则租赁合同期满后的一定期限届满,原租赁人的优先承租权即告消灭。
 
三、优先承租权的制度完善
 
法律制度的设计应该在经济效率和公平公正之间寻找平衡点。对处于弱势地位的承租人,应当对出租人所有权的行使设置合理的负担,同时又不能忽视维护出租人的利益,如此方能保护租赁关系的稳定,促进经济的发展。
 
1、限定权利人资格。被赋予续租权利的对象主要是商事承租人,且房屋承租人优先承租权是对租赁合同到期后续租关系的保护。对存在违法转租、托欠租金或存在其他重大违约情节的承租人,则会构成排除优先承租权的正当理由。
 
2、明确行使条件。优先承租权的行使条件包括行使期限及同等条件,对这两个因素不加以确定,将使优先承租权流于一纸空文。在合同双方明确约定期限的情况下,只要对优先承租权及其行使期限的约定,不违反法律禁止性规定,期限的长度可按照合同约定。在合同没有约定的情况下,这个期限应以原租赁关系期满终止之次日起算且必须为合理长度,笔者认为可以考虑这个期限以原租赁关系期满终止之次日起三个月为限。另外,对于可能出现的出租人以虚假自用来规避优先承租权的情形,应该作出必要的规定,由出租人承担通知义务。比如出租人不仅须在规定期限内提前向承租人发出收回房屋自用的通知,笔者认为宜规定出租人应至少提前60天通知承租人,而且如果在合同解除后六个月内出租人再行出租房屋的,承租人可以重新行使优先承租权,并主张损害赔偿。
 
明确同等条件的统一标准,因为承租人只有在同等条件下才能享有优先承租权,这才符合公平合理的原则。目前关于“同等条件”有两种学说,一种是“绝对同等说”,即要求承租人须愿意以出租人与第三人达成的租赁条件完全一致,承租人才享有优先承租权。另一种是“相对同等说”,即要求承租人愿意以出租人与第三人达成的租赁条件大致相同如租金及支付方式等,承租人就可以享有优先承租权。相比于优先购买权相对单一的价格同等条件,优先承租权的同等条件所涉及的内容更为广泛。它不仅包括租金价格、租赁期限、租金支付方式等主要条件相对平等,而且租赁的方式、租赁物的用途、保证金、承租人的经营范围、品牌效应等也应考虑,这样才有利于公平合理,故“相对同等说”更为合理,既能充分发挥租赁房屋的价值,不至于使出租人错失商机,又兼顾保护了出租人、承租人合法权益。
 
3、确定法律救济方式。无救济则无权利。优先承租权关系到与出租人进行房屋租赁活动的第三人的交易安全,过分限制出租人的房屋所有权,会损害第三人的交易安全。2007年的《物权法》重新规定了善意取得制度,以维护交易活动的安全,保护善意第三人的合法利益。如果不分青红皂白的强制承租人与出租人缔约,对于平衡出租人、承租人及第三人的利益显然是不利的;究竟是撤销出租人与第三人的合同而强制出租人与承租人缔约,还是不撤销出租人与第三人的合同而让出租人承担赔偿责任,亦应根据实际情况分别处理。故建议出租人如违反优先承租权则应承担的法律后果,两者必居其一:一是在出租人与第三人恶意串通签订租赁合同时,承租人可以请求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效,强制其与承租人缔约;二是当第三人为善意时,则不撤销其与第三人的租赁合同,但需向承租人支付违约金或赔偿损失。
 
 
 
(未经允许  严禁转载)

扫二维码用手机看

电话

热线:

0790-6459181

地址

地址:

江西省新余市赣西大道819号

imgboxbg

关于姚建

建所以来,全所律师以政治上的凛然正气,品行上的清白清廉,服务上的专业优质,作风上的团结高效,赢得了社会各界的好评。与政府机关,企事业单位,社会团体等100多家客户建立了稳定的法律服务关系。

关于我们

留言应用名称:
客户留言
描述:
验证码