江西姚建律师事务所 王志祥

经典案例：买卖合同解除后，按揭抵押合同能否解除？

    2013年，甲某与房地产开发企业乙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房的总价为100万元，其中甲向乙公司支付首付款为30万元，剩余70万元通过丙银行进行按揭贷款。双方特别约定，如甲未能按时向按揭贷款银行还款，导致乙公司承担保证责任的，乙公司有权解除合同。合同签订后，甲与丙银行签订《个人按揭贷款抵押合同》，乙公司作为开发商为甲的按揭贷款向银行提供阶段性连带保证责任。在合同履行过程中双方分别进行了付款及交房，但由于甲未缴纳办证费用及提交办证资料，甲购买的商品房至今未办理产证。因甲从2014年开始未按时向丙银行偿还按揭贷款，导致丙银行一直扣划乙公司的按揭保证金。鉴于出现此类情况，乙公司欲解除与甲之间的《商品房买卖合同》，但对于甲、乙、丙三方签订的《个人按揭贷款抵押合同》能否进行一并解除有不用观点：

不同观点

    1、不能一并解除。《商品房买卖合同》与《个人按揭贷款抵押合同》不是主合同与从合同的关系，《商品房买卖合同》的解除并不影响《个人按揭贷款合同》的继续履行。

    2、可以一并解除。理由有：虽然《商品房买卖合同》与《个人按揭贷款抵押合同》不是主合同与从合同的关系，但是按揭贷款合同的履行还依附于《商品房买卖合同》。首先，《个人按揭贷款抵押合同》签订的前提在于房屋买卖，买卖关系不存在，按揭贷款的基础也不存在，且按揭银行也无法实现以房屋作为贷款抵押的目的。其次，房地产开发公司在《个人按揭贷款抵押合同》中提供的是阶段性连带保证责任，即在房屋产证办理完成后，将产证交由按揭银行办理抵押，出具他项权证，房地产公司承担的连带保证责任即告终止。如果在房屋产证无法办理且《商品房买卖合同》解除的情形下，《个人按揭贷款合同》不一并解除，无形中将房地产公司的保证责任进行了扩大，有违各方签订《个人按揭贷款合同》的真实意思表示，显失公平。当然，在合同解除后，各方当事人应当按照《合同法》第97条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本人同意第二种观点。本案中，在乙公司已交房且因房屋无法办证的的情况下，由于甲未按时偿还贷款，导致丙银行一直扣划乙公司的按揭保证金，此类做法助长了甲不履行合同义务的决心，最终损害的是乙公司的利益。这不仅违背了合同订立的原则，也不利于合同的继续履行，无法实现合同目的。