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《商品房买卖合同》解除后,《个人按揭贷款抵押合同》能否一并解除?
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《商品房买卖合同》解除后,《个人按揭贷款抵押合同》能否一并解除?

  • 分类:律师实务
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  • 发布时间:2019-12-07 11:28
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【概要描述】 2013年,甲某与房地产开发企业乙公司签订《商品房买卖合同》,合同约定商品房的总价为100万元,其中甲向乙公司支付首付款为30万元,剩余70万元通过丙银行进行按揭贷款。双方特别约定,如甲未能按时向按揭贷款银行还款,导致乙公司承担保证责任的,乙公司有权解除合同。合同签订后,甲与丙银行签订《个人按揭贷款抵押合同》,乙公司作为开发商为甲的按揭贷款向银行提供阶段性连带保证责任。在合同履行过程中双方分别进

《商品房买卖合同》解除后,《个人按揭贷款抵押合同》能否一并解除?

【概要描述】 2013年,甲某与房地产开发企业乙公司签订《商品房买卖合同》,合同约定商品房的总价为100万元,其中甲向乙公司支付首付款为30万元,剩余70万元通过丙银行进行按揭贷款。双方特别约定,如甲未能按时向按揭贷款银行还款,导致乙公司承担保证责任的,乙公司有权解除合同。合同签订后,甲与丙银行签订《个人按揭贷款抵押合同》,乙公司作为开发商为甲的按揭贷款向银行提供阶段性连带保证责任。在合同履行过程中双方分别进

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 江西姚建律师事务所 王志祥

 

经典案例:买卖合同解除后,按揭抵押合同能否解除?

    2013年,甲某与房地产开发企业乙公司签订《商品房买卖合同》,合同约定商品房的总价为100万元,其中甲向乙公司支付首付款为30万元,剩余70万元通过丙银行进行按揭贷款。双方特别约定,如甲未能按时向按揭贷款银行还款,导致乙公司承担保证责任的,乙公司有权解除合同。合同签订后,甲与丙银行签订《个人按揭贷款抵押合同》,乙公司作为开发商为甲的按揭贷款向银行提供阶段性连带保证责任。在合同履行过程中双方分别进行了付款及交房,但由于甲未缴纳办证费用及提交办证资料,甲购买的商品房至今未办理产证。因甲从2014年开始未按时向丙银行偿还按揭贷款,导致丙银行一直扣划乙公司的按揭保证金。鉴于出现此类情况,乙公司欲解除与甲之间的《商品房买卖合同》,但对于甲、乙、丙三方签订的《个人按揭贷款抵押合同》能否进行一并解除有不用观点:

不同观点

    1、不能一并解除。《商品房买卖合同》与《个人按揭贷款抵押合同》不是主合同与从合同的关系,《商品房买卖合同》的解除并不影响《个人按揭贷款合同》的继续履行。

    2、可以一并解除。理由有:虽然《商品房买卖合同》与《个人按揭贷款抵押合同》不是主合同与从合同的关系,但是按揭贷款合同的履行还依附于《商品房买卖合同》。首先,《个人按揭贷款抵押合同》签订的前提在于房屋买卖,买卖关系不存在,按揭贷款的基础也不存在,且按揭银行也无法实现以房屋作为贷款抵押的目的。其次,房地产开发公司在《个人按揭贷款抵押合同》中提供的是阶段性连带保证责任,即在房屋产证办理完成后,将产证交由按揭银行办理抵押,出具他项权证,房地产公司承担的连带保证责任即告终止。如果在房屋产证无法办理且《商品房买卖合同》解除的情形下,《个人按揭贷款合同》不一并解除,无形中将房地产公司的保证责任进行了扩大,有违各方签订《个人按揭贷款合同》的真实意思表示,显失公平。当然,在合同解除后,各方当事人应当按照《合同法》第97条的规定,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

本人同意第二种观点。本案中,在乙公司已交房且因房屋无法办证的的情况下,由于甲未按时偿还贷款,导致丙银行一直扣划乙公司的按揭保证金,此类做法助长了甲不履行合同义务的决心,最终损害的是乙公司的利益。这不仅违背了合同订立的原则,也不利于合同的继续履行,无法实现合同目的。

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