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论店面转让费的合法、合理性
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论店面转让费的合法、合理性

  • 分类:律师实务
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  • 来源:
  • 发布时间:2019-12-07 11:30
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【概要描述】现如今,店面转让是一种非常常见的经营活动,但转让费的问题却随着市场经济的发展越来越受到社会的关注,转让费的收取合不合法?转让费的标准是什么,是否合理?这些问题在法律上没有明确的界定,但实实在在影响着经济发展的稳定。现就转让费的合法、合理性问题及对社会法治及经济稳定的影响进行探讨。

论店面转让费的合法、合理性

【概要描述】现如今,店面转让是一种非常常见的经营活动,但转让费的问题却随着市场经济的发展越来越受到社会的关注,转让费的收取合不合法?转让费的标准是什么,是否合理?这些问题在法律上没有明确的界定,但实实在在影响着经济发展的稳定。现就转让费的合法、合理性问题及对社会法治及经济稳定的影响进行探讨。

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姚建律师事务所 刘莎莎

 

内容摘要:现如今,店面转让是一种非常常见的经营活动,但转让费的问题却随着市场经济的发展越来越受到社会的关注,转让费的收取合不合法?转让费的标准是什么,是否合理?这些问题在法律上没有明确的界定,但实实在在影响着经济发展的稳定。现就转让费的合法、合理性问题及对社会法治及经济稳定的影响进行探讨。

Content summary:Now, the transfer of stores is a very common business activity, but the transfer fees but is concerned with the development of market economy is more and more by the society, the transfer fee charge legal? Transfer fee standard is what,whether reasonable? These problems in the law there is no clear definition, but the real influence the stability of the economic development. Transfer fee legitimate and rationality and to the society of the rule of law and economic stability influence is discussed in this paper.

关键词:店面租赁   转租   转让费   

一、店面租赁转租及转让费收取的现状

“店面转让”、“旺铺出让”、“铺面转租”等招租广告在商铺集中区随处可见。店面转租的原因有很多种:有些店铺是原店主有事而不得不转让店铺;有些店铺是长期亏损经营不下去,为了挽回损失,借着转租收取一笔转让费而减少损失,甚至借此小赚一笔;有些是因为店铺即将到期而想在这个时间到来之前再最后赚一笔转让费而转租;有些仅仅是因为店铺的出租人看到这笔可观的转让费而眼红,店面租约到期后以店面要自用为由将店面收回,之后转租给别人,从中收取房租及转让费,而不是像最开始一样空店出租。

不论是因哪种原因转租都有一个共同的话题,那就是转让费的问题。在现实的经营活动中,转租是一种常态,转让费的问题由来已久,少则几万,多则几十万、甚至上百万,这种没有法律、法规、地方性法规及部门规章加以规范的现象使得转让费居高不下,已经严重影响了经营活动中的稳定性。

二、店面转租收取转让费的合法性

1、合同法第十三章租赁合同第二百二十四条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人”,但在这条法律条文中并没有规定承租人在转租的过程中可以获取相应的利益,同时亦没有明确说明承租人在转租中不可以获取利益。按照在民事活动中法无明令禁止即可为的原则,法律既然没有明确禁止承租人在转租中获益,那么在实际的生产经营中,承租人在转租过程中收取一定的转让费是受法律保护的。

2、《城市房屋租赁管理办法》(1995 建设部令第42号)中第二十七条“承租人在租赁期限内征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。”,在这条部门规章中明确规定,承租人在转租的过程中可以从转租行为中获得收益的,这就明确赋予了承租人收取转让费的合法依据。因为,部门规章是国务院下属部门为了在法律实践中管理方便,在一些法律条文所不涉及同时又还不需要为其单例法律、法规的领域或新生事物时,以部门规章的形式确定该领域或新生事物的运行规则。在法理角度来看,在有法律条文规定的情形下依法律规定,没有法律规定有国务院行政法规的从行政法规,在既没有法律规定也没有行政法规规定时从地方性法规、部门规章。建设部是国务院下属的部门,其出台的规章只要不与法律规定及行政法规相冲突,其效力虽低于法律条文与行政法规,但仍是该规章所涉及领域或新生事物的指导性规范。由此可见,承租人在转租过程中获得相应收益已在律法层面得到了一定的认可。

3、在民商事经营活动中法律、法规没有明文规定,也没有国务院部门规章、省政府相关政策加以规范的情形下,以交易习惯为准,合同法若干问题的解释(二)第7条对交易习惯进行了规范:“下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称交易习惯:1)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;2)当事人双方经常使用的习惯做法”。承租人在转租过程中收取转让费的做法由来已久,完全符合上述合同法解释对交易习惯的界定。

综上所述,可以看出,从法律条文的不禁止承租人在转租过程中获得收益到部门规章的承租人可以在转租过程中获益再到经营活动中的交易习惯,都赋予了承租人在转租过程中获益的合法性。

三、店面转租收取转让费的合理性

既然店面转让费的合法性已经确定,那就来探讨一下店面转让费的合理性问题。

1、店面转让费到底包括哪些内容:转让铺面内的设备、铺面承租人已支付的租金、店面原经营状态下的经营许可等证件、店铺装修折旧补偿,该商铺的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道,这些都是可预见的,次承租人可以很直观的预计自己所要花费的成本以及正常经营下的大致收益,而且也是相当合理的。

2、但在实践操作中,出现了一些不合理的情况,引发了一系列纠纷,不利于市场经济的持续发展。

?一是转让费随商铺转让次数的增加而层层叠加,没有规范。大多数商铺转让都要收取数额不等的转让费,承租人在承租商铺后,因种种原因不再继续经营时,都会在转租的过程中收取次承租人一笔转让费,而随着商铺转让次数的增加,转让费层层叠加,出现“天价转让费”等不合理现象,而这种天价转让费则可能会由最后一个承租者来承担,一旦租赁期限届满,在承租人优先承租权不能确定的情况下,商铺出租人要收回该门面自己经营或租给其他人,承租人皆无法控制。但对于转让费是否能退?最后一个承租人是否能向他人索赔?这些问题法律、法规均没有明确规定。

?二是出现投机转让者。房产中介、个人恶意承租商铺、商铺出租人以自用为借口回收到期商铺,空置而不经营,为收取高额转让费而成为“炒铺”一族。由此可见,对于转让费的收取额度缺乏法律、政策的规范和约束。  

随着经济的发展,在如今店铺转让实践操作,转让费虚高的情况非常普遍,大多数转让费的收取都是不合理的,是目前高地价高铺租所导致的畸形现象,这样的结果就是次承租人开店的前期投入成本过高,回本无望,导致恶性循环……

四、转让费收取的不稳定性给市场经济带来的影响

“天价转让费”使得一般创业的人投资创业的前期资金占用率增高,经营风险也相应的增大,再加上现在的资讯和物流发达,大多数生意是小本经营,利润微薄,商家面对这种高价的转让费却回本无期的情况。这就使得店铺转租极度频繁,短则一、两个月,甚至装修都还没有完成就开始转租;有的时间熬的长些,也因过高的转让费及现代社会物流及网络的便利,至使店铺的盈利能力完全不能匹配承租人所投入的成本而无法承受资金的压力不得不将店铺转租减少自己的损失。有些人甚至因为高额的转让费而只好将赚钱的思路从经营生意转为以出让店面收取转让费为赚钱的契机,将恶果转嫁到下一个承租人身上。这种思路的转变是非常危险的,它使得一批原本积极创业的人在看到法律、法规对于高额转让费的不干涉把目光从创业上转到单纯的谋取利益上,利用自己手上承租的店铺进行再转让,从中收取高额转让费,从而忘记自己创业的初衷;而社会上的一些人看到这种现象亦会认为这是一种新的商机,还是一种空手套白狼生意,于是到处寻找合适的店铺进行二次转租从中获益,从而开始一个新的恶性循环。

这种现象导致的结果就是大面积的店铺长期处在转让中而无法正常营业,街面上到处挂着转让标志的店面,给人一种经济极端萧条的感觉;因大多店面无法正常运行,使得社会的总体就业受到影响,更给人一种不安定感;由于转让费用收取偏高致使后面的租客无法承受而引发的经济纠纷也越来越多,有些人选择自行向法院起诉以寻求救济,还有少部分人甚至为此大打出手而发展成刑事犯罪,严重破坏我国的社会秩序。

如果长此以往,会严重影响我国市场经济的发展,更甚者会引起社会的不稳定。

五、结语

近年来因商铺转让费而引发的纠纷频繁出现并有相当一部分诉至法院,但法官在面对无法律、法规、地方性法规、部门规章规范、亦没有交易习惯约束的情形下,要解决因转让费过高而引起的纠纷就没有了衡量的标准,没有着力点、切入点,显得有点力不从心。因此,为了更好的规范社会主义市场经济,应尽快制定相应的法律、法规,以减少商铺转让产生的纠纷。

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