法律热线

律所文化

心怀天下道义 · 捍卫人间真理 · 维护社会公平 · 追求和谐文明

您当前的位置:
首页
论商品房买卖合同纠纷中相关理论探讨
律所文化

论商品房买卖合同纠纷中相关理论探讨

  • 分类:律师实务
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2019-12-07 10:58
  • 访问量:

【概要描述】在商品房制度改革的社会洪流中,房地产市场迅猛繁荣,加之国家法制社会建设进一步深化,人民的维权意识逐渐增强,商品房纠纷数量上呈不断上升趋势。由于商品房合同纠纷受众面广,涉及业主人数较多,买受人素质和知识水平参差不齐,导致商品房买卖纠纷极易将个体矛盾上升为社会矛盾,加之该问题关系到国计民生,更加引起社会的高度关注。

论商品房买卖合同纠纷中相关理论探讨

【概要描述】在商品房制度改革的社会洪流中,房地产市场迅猛繁荣,加之国家法制社会建设进一步深化,人民的维权意识逐渐增强,商品房纠纷数量上呈不断上升趋势。由于商品房合同纠纷受众面广,涉及业主人数较多,买受人素质和知识水平参差不齐,导致商品房买卖纠纷极易将个体矛盾上升为社会矛盾,加之该问题关系到国计民生,更加引起社会的高度关注。

  • 分类:律师实务
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2019-12-07 10:58
  • 访问量:
详情

江西姚建律师事务所 李攀

 

    [摘要]:在商品房制度改革的社会洪流中,房地产市场迅猛繁荣,加之国家法制社会建设进一步深化,人民的维权意识逐渐增强,商品房纠纷数量上呈不断上升趋势。由于商品房合同纠纷受众面广,涉及业主人数较多,买受人素质和知识水平参差不齐,导致商品房买卖纠纷极易将个体矛盾上升为社会矛盾,加之该问题关系到国计民生,更加引起社会的高度关注。

 

    [关键词] 逾期交房;仲裁裁决;司法解释;补充协议;可撤销合同;合同相对性

 

    一、案情

 

    张三与开发商于201411日签订《商品房买卖合同》,《商品房买卖合同》中约定开发商于20161231日向张三交付房屋,商品房经验收合格交付买受人使用,如因《商品房买卖合同》中的房屋引发的纠纷,由房屋所在地仲裁委员会解决纠纷。20161231日前,开发商将该商品房交付给张三,但该商品房尚未验收合格。201761日,张三以商品房未验收合格为由向仲裁委申请仲裁,主张逾期交房违约金。201771日,XX市仲裁委员会作出《仲裁裁决书》,裁决开发商承担逾期交房的违约责任,向张三支付逾期交房违约金。20171231日,张三联合其他业主向该地地方政府上访,造成较大的社会影响,后在各有关部门的组织协调下,开发商与张三等业主签订《补充协议书》,《补充协议书》中约定商品房验收合格前违约金的计算及支付方式,并在协议书最后写明该协议对所有业主有效。20181月业主根据《补充协议书》向开发商索要违约金未果后,向法院提出诉讼,开发商提起反诉主张撤销《补充协议书》并向当地中级法院申请撤销《仲裁裁决书》。

 

    二、本案存在的分歧

 

    在本案诉讼过程中,双方当事人存在以下几个分歧:

 

    1XX市仲裁委员会作出的《仲裁裁决书》与最高人民法院作出的司法解释中的规定不相符合,开发商是否可以采取相关救济手段。

 

    2、《补充协议书》是否为可撤销合同。

 

    3、《补充协议书》最后约定该协议对所有业主有效的条款是否违反《中华人民共和国合同法》中的合同相对性原则。

 

    三、各方观点

 

    1、关于XX市仲裁委员会作出的《仲裁裁决书》与最高人民法院作出的司法解释中的规定不相符合,该仲裁能否被撤销的分歧,存在以下几种观点:

 

    1)第一种观点认为,可向法院申请撤销该仲裁裁决。

 

理由:根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》,该决议明确了法律解释工作的分工,这可否视为是全国人大常委会授予两高进行法律解释的权力,即司法解释权。如果两高的司法解释权是来源于全国人大常委会的授权委托,那么依据全国人大常委会授权委托而制定的司法解释当然具有与全国人大常委会制定的法律解释同等的法律效力,那么仲裁机构应当尊重并适用司法解释。

 

    最高人民法院作出的司法解释具有普遍司法效力,在全国范围内有效,仲裁委员会虽然是一个非政府性机构,不属于司法机关,但其目的也是解决社会纠纷、化解社会矛盾,仲裁委员会出具的《仲裁裁决书》与法院作出的裁判文书不一致,容易导致人民对司法的不信任,不利于平息民怨,化解争端,其下达的仲裁裁决书违背最高院的司法解释,因予以撤销。

 

    2)第二种观点认为,法院不可撤销该仲裁裁决。

 

    理由:首先,该仲裁裁决并未违背《中华人民共和国仲裁法》第58条的相关规定,也未损害社会公共利益,不符合法定应该撤销的情形。其次,根据《全国人大常委会关于加强法律解释工作的决议》,最高法院司法解释的适用范围仅限于“法院的审判活动”,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的法律效力仅及于司法机关,仲裁委员会系非政府性社会团体法人,其作出的《仲裁裁决书》不一定要遵循最高人民法院作出的司法解释。

 

    2、关于《补充协议书》是否为可撤销合同,存在如下分歧:

 

   1)第一种观点认为,该《补充协议书》为可撤销合同。

 

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十一条第一款的规定,该房屋已经移转占有,视为已经交付。业主通过集体上访的方式,给开发商造成巨大的社会压力,根据《民法意见》第69条的规定,业主群体性上访的行为,意在加大社会影响,破坏某房地产开发公司的企业声誉,具有胁迫性质。利用群体性上访的行为以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要胁,迫使对方作出违背真实意思表示的行为,符合《中华人民共和国合同法》第54条的相关规定,在1年的除斥期间,开发商有权向法院主张撤销该《补充协议书》。

 

   2)另一种观点主张该《补充协议书》系基于公平自愿的原则签订,并无权利瑕疵。

 

    业主群体上访的行为,只是选择维护自己权益的方式,上访过程并未采取过激的行为方式,并不具有胁迫性质。签订的《补充协议书》是在地方政府、房管局的组织之下签订,双方也是基于自愿平等的意思表示所签订的,且房地产开发商事实上也存在违约情形,不可将该协议书认定为受胁迫所签,也就不可将《补充协议书》认定为可撤销合同。

 

    3、针对《补充协议书》约定该协议对所有业主有效是否违反《中华人民共和国合同法》合同相对性原则问题,存在以下几种分歧:

 

    1)该《补充协议书》违反了合同相对性原则,该协议对所有业主有效的条款应不具有法律效力。

 

    合同相对性包括合同主体的相对性,即合同关系只能发生在特定的主体之间,只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼;内容的相对性,即指除法律、合同另有规定以外,只有合同当事人才能享有合同规定的权利,并承担该合同规定的义务,当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利,更不负担合同中规定的义务;责任的相对性,即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任,合同当事人也不对其承担违约责任。

 

    《补充协议书》中对所有业主有效的条款,主体、内容、责任都涉及合同双方以外的人,违反合同相对性原则,该条款不发生法律效力。

 

    2)该《补充协议书》并未违反合同相对性。

 

理由有以下:1.签《补充协议书》时,由于业主人数较多,短时间内无法全部一对一签订《补充协议书》,基于社会效率的考虑,才在最后增加该协议对所有业主有效的条款。2.业主人数较多,具有社会性和群体性,开发商在自愿平等的意思表示下对外承诺该协议书对所有业主有效,属于单方意思表示的行为,并未违反合同相对性。

 

    四、评析

 

    1、笔者认为仲裁委员会作出的《仲裁裁决书》应当与最高院的司法解释相一致。

 

    仲裁委员会虽然是非政府性社会团体法人,但其设立的目的是为了解决当事人之间的争议,保护当事人双方合法权益。由于业主人数较多,知识水平参差不齐,大多业主无法分辨仲裁委员会与人民法院性质上的区别。在同一争端性质中,仲裁委与法院作出的处理结果不同,容易激化矛盾,导致人民对司法解决争端的救济方式不信任,不利于争端解决、社会稳定。

 

    根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》中的表述,全国人大常委会只是法律、法令条文本身需要进一步明确界限或作补充规定的问题进行解释,尽管法条本身在表述上已经足够完善,但社会问题复杂多变,在适用过程中仍然会遇到很多需要明确的问题。仲裁委运用法律解决社会纠纷过程中,不可避免会遇上法律适用问题,这时应发挥司法解释的作用。

 

    2、笔者认为该《补充协议书》签订时,不存在受胁迫情形,该协议书系有效合同。

 

    以胁迫手段订立的合同,是指一方当事人以将要发生的物质性损害或者精神性损害为要挟,使对方当事人产生恐惧,迫使其违背自己的真实意愿而订立的合同。胁迫的构成要件有五个:(1)胁迫人有胁迫的故意。它有两个层面,一是使相对人陷于恐惧的故意;二是希望相对人基于恐惧而作出意思表示。(2)胁迫人实施了胁迫行为。以给自然人及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人或者其他组织的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实的意思表示的,可以认定为胁迫行为。(3)胁迫行为是非法的。(4)相对人因胁迫人的胁迫产生恐惧,即恐惧与胁迫之间具有因果关系。(5)相对人因恐惧而作出意思表示,即因为恐惧而与胁迫人订立了合同。

 

    上访宪法和法律赋予公民的一项基本权利,上访行为本身不是违法犯罪行为。上访仅是业主表达诉求的一种形式,业主通过上访这行行为方式争取自己的权益,在上访过程中也未存在非法行为,更不存在胁迫的意思表示。群体性上访或许当地造成了较大的社会反响,但业主仅是陈述事实,并没有给企业的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟。在已知案件信息中,并不能判断该《补充协议书》系受胁迫所签订。

 

    3、个人认为,《补充协议书》最后协议对所有业主有效的条款不违反合同相对性原则,应属于第三人利益的合同。

 

    随着经济的高速发展,商业贸易的空前繁荣,社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。为了适应现实的需要,提高社会经济运行的效率,各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围。

 

    第三人利益的合同,是指订约人并非为自己而是为他人设定权利的合同。此种合同的法律特征为:(1)第三人不是订约当事人,他不必在合同上签字,也不需要通过代理人参与缔约。(2)该合同只能给第三人设定权利,而不得为其设定义务。(3)该合同的订立,事先无须通知或者征得第三人的同意。

 

因业主涉及人数较多,为提高社会效率,在开发商意识自由的基础上为第三人设定利益,无需得到其他业主的同意或签字该条款即发生法律效力。

扫二维码用手机看

电话

热线:

0790-6459181

地址

地址:

江西省新余市赣西大道819号

imgboxbg

关于姚建

建所以来,全所律师以政治上的凛然正气,品行上的清白清廉,服务上的专业优质,作风上的团结高效,赢得了社会各界的好评。与政府机关,企事业单位,社会团体等100多家客户建立了稳定的法律服务关系。

关于我们

留言应用名称:
客户留言
描述:
验证码